各镇人民政府(街道办事处)物业管理部门:
为进一步规范业主(代表)大会和业主委员会的运作,维护业主的合法权益,指导镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会对业主(代表)大会和业主委员会的监督管理,根据《江苏省物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》等规定,我局制定了《新北区住宅物业业主(代表)大会和业主委员会运作指导规则(试行)》,现予以发布。
常州国家高新技术产业开发区(新北区)住房和城乡建设局
2020年7月27日
新北区住宅物业业主(代表)大会和业主委员会运作指导规则(试行)
第一章 总则
第一条为规范业主(代表)大会和业主委员会的运作,指导镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会对业主(代表)大会和业主委员会的监督管理,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》等规定,结合新北区的实际情况,制定本指导规则。
第二条新北区辖区内住宅物业管理区域内业主(代表)大会和业主委员会的运作,适用本规则。
第二章 业主(代表)大会
第三条业主(代表)大会是物业管理区域内共有物业等相关事宜的最高决策机构,业主(代表)大会会议程序应遵循相关法律法规和议事规则的要求。
第四条应当由业主(代表)大会会议决定的事项,不得通过授权等其他方式由业主委员会或其他主体行使,法律法规另有规定的除外。
第五条首届业主(代表)大会筹备组或换届选举小组应参照区物业主管部门制发的示范文本拟定业主(代表)大会议事规则与管理规约,经业主(代表)大会会议审议通过后生效。
第六条业主委员会召集召开业主(代表)大会会议,应当于会议召开前将会议材料书面告知社区居民委员会。
业主委员会召集召开业主(代表)大会临时会议,应当有明确的业主(代表)大会临时会议议题,并同时抄送社区居民委员会。议题不得违反相关法律法规规定。由业主提议召开的还需向业主委员会提供有效的联系方式。
第七条涉及使用专项维修资金、公共收益或业主共同分摊费用等事项,相关表决议题应当附带实施方案并列明详细账目。
涉及解聘、选聘或续聘物业服务企业、购买公共设施或签订服务合同等事项的相关资料应当于业主(代表)大会会议召开十五日前予以公告。
第三章 推选机制
第八条业主代表、业主委员会候选人应当具有一定的组织能力、工作经验和良好的群众基础,鼓励业主中的中共党员、人大代表、政协委员等人员积极参选业主代表和业主委员会委员。业委会成员中,党员数量原则上不少于3人。
第九条业主委员会委员候选人不得存在下列不宜担任业主委员会委员的情形:
(一)在公安等社会管理部门有犯罪或严重违法违规记录的;
(二)涉黑涉恶被有关部门处理的;
(三)个人社会信用有严重不良记录的;
(四)5年内有欠缴物业服务费、电梯使用费、停车费记录的;
(五)为申请成为候选人突击补缴所欠物业服务费的;
(六)损坏房屋承重结构等符合《常州市住宅物业管理条例》第十六条规定的情形之一的。
筹备组、换届选举小组、业主代表大会中的业主代表应当参照前述规定。
第十条业主对业主委员会委员候选人资格有异议的,应当在公示期内以书面形式署名向业主(代表)大会会议筹备组或换届选举小组提出。筹备组或换届选举小组应当核实情况并予以答复。
第十一条业主委员会委员及候补委员辞去职务的,应当以书面形式提交业主委员会,业主委员会应及时组织递补委员,并将辞职和递补情况在物业管理区域内公示,同时抄送社区、镇人民政府(街道办事处),并至区物业主管部门办理变更备案手续。
第四章 业主委员会运行制度
第十二条 业主委员会应当参照区物业主管部门制发的示范文本制定档案资料、印章、财务管理制度,报业主(代表)大会审议通过后执行。
第十三条业主委员会需要保存的工作资料、档案包括:
(一)业主(代表)大会、业主委员会的会议记录;
(二)业主(代表)大会、业主委员会的决议;
(三)业主(代表)大会议事规则、管理规约和物业服务合同;
(四)业主委员会选举及备案资料;
(五)专项维修资金筹集及使用账目;
(六)业主及业主代表的名册;
(七)其它与业主(代表)大会、业主委员会工作有关的资料。
第十四条业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字确认后存档。
讨论重大事项,业主委员会会议可邀请物业管理行政主管部门、镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会、物业服务企业和业主代表列席会议,并认真听取他们的意见。
第十五条业主委员会应当明确印章的使用范围、使用流程和保管责任,印章遗失的,应按照相关规定重新刻制。
业主委员会印章由业主委员会指定除主任、副主任外的专人保管并确保印章安全。印章保管人和保管方式应由业主委员会集体讨论决定,形成书面记录,并在物业管理区域内公示。
业主委员会印章应按照印章管理制度规定的流程使用,经半数以上委员签字同意,主任或副主任审核签字后将签字材料和加盖印章的文件留底存档。
第十六条业主委员会应当在银行设立专门账户,指定专人负责财务工作,并做好日常账务登记等工作。大额支出须根据财务管理制度经业主委员会会议决议,且三分之二以上委员或业主(代表)大会同意后方可使用。
第十七条业主委员会应定期向业主(代表)大会书面报告财务收支情况,并且每半年在物业管理区域内公布各类经费账目,并在物业管理区域内公示,接受业主(代表)大会、业主监督和质询。十名以上业主对财务账目有异议的,可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议的,业主(代表)大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定,委托专业机构对财务收支情况进行审计。
第五章 选聘物业服务企业
第十八条 业主委员会和物业服务企业应当提前就物业服务合同期满后续聘问题进行协商。物业服务企业向业主委员会提出续聘方案的,业主委员会应当将续聘方案、物业服务合同提交业主(代表)大会讨论,讨论通过后在物业管理区域内进行公示,公示期不少于七日。
第十九条 选聘物业服务企业(续聘除外)应按照议事规则的规定,鼓励业主(代表)大会通过市公共资源交易中心(分中心)采用公开招标方式统一实施。
第二十条投标人少于三个或住宅建筑规模面积小于三万平方米的,可以采用协议方式选聘物业服务企业,但业主(代表)大会决定采用公开招标的方式除外。
采用协议方式选聘物业的,业主委员会应成立工作小组对候选物业服务企业进行考察,筛选出两家以上物业服务企业交由业主(代表)大会通过表决方式确定。
第六章 指导和监督
第二十一条物业管理区域内涉及物业管理纠纷的,业主、业主委员会和物业服务企业应当通过协商、调解或诉讼等合法方式解决。
针对物业管理区域内重大事务或矛盾纠纷,镇人民政府(街道办事处)可以组织镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业及业主代表等召开联席会议讨论,形成会议纪要,并在本物业管理区域内予以公示。
第二十二条 业主委员会、物业服务企业在作出重大决定事项前,应当告知镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会,并听取镇人民政府(街道办事处)、社区居民委员会的意见建议。
第七章 附则
第二十三条本指导规则自发布之日起实施,由新北区住房与城乡建设局负责解释。
第二十四条本指导规则所列“以上”“届满”和“不少于”等,包括本数。
第二十五条新北区内非住宅物业管理区域内业主(代表)大会和业主委员会的运作,可参照本规则执行。