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国家机关在出租闲置的办公用房时,往往欠缺相应的法律知识储备,往往导致办公用房出租后,会在租金收取、房屋维修及改扩建等方面频频出现问题。近期,孟河法庭就受理了两起国家机关闲置的办公用房出租纠纷。
从审理的情况看,此类纠纷的特点归纳为三方面。一是订立的房屋租赁合同内容简单化。从发生纠纷的案件来看,虽然合同双方会对租赁房屋基本信息、租赁期限、租金及支付方式、房屋用途、房屋维修养护责任、装修等进行约定,但总体上约定内容较为简单,特别是在房屋到期续租方面,往往仅提及承租方享有优先租赁权,但对于如何续租没有具体约定,因此,合同约定的内容在具体案件中可适用价值较小。二是合同双方沟通机制缺失。相较于普通的住房租赁合同而言,办公用房租赁合同签订的租赁期限往往较长,而在长久的合同履行期内就会遇到比较多的突发情况,需要合同双方积极协商应对,就如2020年突发的新冠疫情,为减少疫情对企业的影响,政府出台了多项房屋租金减免政策,但对是否适用及如何落实相应政策应由合同双方在沟通后予以明确,而这一点在实践中往往是极度欠缺的。三是租赁房屋的监管缺位。实践中,即便房屋租赁合同已明确约定承租方必须在征得出租方书面同意后才能对房屋进行维修、改扩建、转租等,但事实是,承租方擅自维修、改扩建、转租情形屡见不鲜,部分承租方甚至长久拖欠租金,这些情况都反映出国家机关在出租办公用房后监管不到位,无法及时制止或催缴租金。
对此,法庭审判中对相关问题进行了回应,以较强的说理打消了双方的顾虑,同时向国家机关提出建议:一是细化房屋租赁合同内容,明确合同双方的权利义务。国家机关在订立房屋租赁合同时,除了要保证合同内容的广度,更要保证合同内容的深度,特别是对于容易产生分歧的房屋维修、装修等方面要细化双方的权利义务,同时,约定的内容要具备可操作性。二是建立问题沟通协商解决机制,避免问题久拖不决。在房屋租赁合同的履行期限内,国家机关要与承租方建立良好的沟通机制,遇到问题及时沟通确认,必要时可以签订补充合同,以确保主合同的正常履行,避免不必要的分歧。三是建立完善的办公用房租赁监管制度,指派专人监管。为了最大化避免国家机关办公用房因承租方擅自维修、改扩建而造成的损坏,国家机关应加强监管,指派专人到出租的房屋进行定期检查,及时发现并制止承租方的擅自改动行为,同时形成台账备查,做到一房一台账,保护好国有资产。